Quy định về khoảng lùi xây dựng mới nhất năm 2025

khoảng lùi xây dựung

Khoảng lùi xây dựng đóng vai trò quan trọng trong việc quy hoạch và thi công các công trình kiến trúc. Dù vậy, không phải ai cũng nắm rõ khái niệm này cũng như các quy định pháp lý liên quan. Trong bài viết này, Greenlife sẽ cùng bạn khám phá chi tiết về khoảng lùi xây dựng từ khái niệm cơ bản cho đến những quy định cập nhật mới nhất nhằm giúp công trình được thực hiện đúng luật và đảm bảo an toàn cho cộng đồng xung quanh.

1. Tìm hiểu về khoảng lùi xây dựng là gì?

Khoảng lùi xây dựng được hiểu là phần không gian giữa công trình và ranh giới đất hoặc tuyến đường giao thông công cộng gần nhất. Khoảng cách này được quy định nhằm bảo đảm các yếu tố như an toàn, vệ sinh môi trường, mỹ quan đô thị và quyền lợi hợp pháp của các khu vực lân cận.

Cách xác định khoảng lùi xây dựng cụ thể phụ thuộc vào một số yếu tố như:

  • Loại đường giao thông tiếp giáp: Chẳng hạn như quốc lộ, tỉnh lộ, đường huyện hay đường trong khu đô thị.
  • Chiều cao của công trình: Công trình càng cao thì yêu cầu về khoảng lùi càng lớn để đảm bảo an toàn và thông thoáng.
  • Mật độ xây dựng trong khu vực: Những nơi có mật độ xây dựng cao thường sẽ có các quy định khác biệt so với khu vực thưa dân cư hoặc phát triển chưa đồng đều.

Các quy định về khoảng lùi xây dựng do cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền ban hành và có thể điều chỉnh theo từng thời kỳ để phù hợp với định hướng quy hoạch đô thị. Việc chấp hành nghiêm túc các quy định này không chỉ giúp công trình hợp pháp về mặt pháp lý, mà còn góp phần xây dựng không gian sống văn minh, an toàn và phát triển bền vững.

khoảng lùi xây dựung
Khoảng lùi xây dựng là khoảng cách giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng công trình

2. Quy định về khoảng lùi xây dựng mà gia chủ cần biết

Việc hiểu rõ quy định về khoảng lùi xây dựng là điều bắt buộc đối với những ai chuẩn bị thi công công trình. Việc này nhằm đảm bảo an toàn, mỹ quan đô thị và quyền lợi khu vực xung quanh. Trong đó, cách xác định khoảng lùi xây dựng thường dựa trên loại đường giao thông, chiều cao công trình và quy hoạch địa phương. Dưới đây là những điểm quan trọng gia chủ cần lưu ý.

 2.1 Khoảng lùi xây dựng đối với các loại đường giao thông

– Đối với đường quốc lộ:

  • Các công trình dưới 9 tầng cần đảm bảo khoảng cách tối thiểu 25 mét tính từ ranh giới đường. 
  • Với các công trình có chiều cao từ 9 tầng trở lên, khoảng lùi yêu cầu tăng lên ít nhất 40 mét.

Đối với đường tỉnh lộ:

  • Khoảng lùi tối thiểu là 15 mét đối với công trình dưới 9 tầng
  • Khoảng lùi tối thiểu 25 mét cho công trình có 9 tầng trở lên.

– Đối với đường huyện hoặc các tuyến đường trong đô thị:

  • Các công trình thấp hơn 9 tầng phải lùi tối thiểu 10 mét
  • Các công trình từ 9 tầng trở lên cần có khoảng cách tối thiểu 20 mét so với mép đường.

2.2 Khoảng lùi xây dựng đối với các khu vực khác

– Đối với khu đô thị:

  • Nhà ở riêng lẻ cần được xây dựng lùi vào ít nhất 3 mét tính từ mép đường đến phần công trình.
  • Các công trình công cộng hoặc thương mại sẽ áp dụng khoảng lùi theo quy hoạch chi tiết được phê duyệt cho từng khu vực cụ thể.

– Đối với khu vực nông thôn:

  • Nhà ở dân cư phải có khoảng cách tối thiểu 2 mét từ mép đường vào đến công trình.
  • Các công trình khác sẽ được xác định khoảng lùi dựa vào quy hoạch tổng thể và điều kiện thực tế tại địa phương.

2.3 Quy định chung về khoảng lùi

– Chiều cao công trình và quy định khoảng lùi:

  • Với những công trình có chiều cao dưới 25 mét, khoảng lùi tối thiểu là 3 mét.
  • Nếu công trình có chiều cao từ 25 mét đến dưới 46 mét, khoảng cách lùi yêu cầu tối thiểu là 6 mét.
  • Đối với các công trình cao từ 46 mét trở lên, khoảng lùi không được ít hơn 10 mét.

– Khoảng cách với công trình liền kề:
Khi xây dựng, cần bảo đảm một khoảng cách hợp lý giữa các công trình để không ảnh hưởng đến khả năng lấy sáng, thông gió và không gian sinh hoạt của các công trình lân cận.

– Về mật độ xây dựng:
Cần tuân thủ đúng các quy định về khoảng lùi xây dựng hiện hành nhằm đảm bảo khu vực xây dựng có sự thông thoáng, hạn chế quá tải về hạ tầng kỹ thuật và giữ gìn an toàn cho cộng đồng.

– Lưu ý dành cho gia chủ:

Trước khi khởi công, gia chủ cần tham khảo kỹ các quy hoạch chi tiết do địa phương ban hành để tránh vi phạm quy định. Đồng thời, việc xin cấp giấy phép xây dựng là thủ tục bắt buộc và phải tuân theo đúng nội dung được cấp phép.

Việc thực hiện nghiêm túc các quy định về khoảng lùi xây dựng không chỉ đảm bảo công trình đúng pháp luật, mà còn góp phần xây dựng không gian sống an toàn, hiện đại và có tính bền vững lâu dài.

khoảng lùi xây dựng
Quy định về khoảng lùi xây dựng nhà ở

3. Có được phép xây dựng trên khoảng lùi không?

Khoảng lùi xây dựng là phần diện tích đất bắt buộc phải để trống theo quy định trong xây dựng. Tuy nhiên, việc có được xây dựng trên phần diện tích này hay không còn tùy thuộc vào quy định cụ thể của từng địa phương cũng như tính chất của từng loại công trình.

3.1 Có được xây công trình chính trên khoảng lùi không?

Các công trình chính như nhà ở, cao ốc, tòa nhà… không được phép xây dựng trên phần khoảng lùi. Tuy vậy, một số hạng mục phụ trợ như bậc tam cấp, tường rào, mái che, tiểu cảnh… có thể được xem xét cho phép, miễn là phù hợp với các quy định cụ thể về quy hoạch và đảm bảo an toàn đô thị.

3.2 Những hạng mục phụ có thể được xây trên khoảng lùi 

Một số công trình phụ trợ được phép xây dựng trong khu vực khoảng lùi với điều kiện không gây cản trở giao thông, không ảnh hưởng đến hạ tầng kỹ thuật và mỹ quan đô thị:

  • Bậc tam cấp, hiên nhà (không lấn chiếm vỉa hè hoặc lòng đường).
  • Cổng, hàng rào (thường giới hạn chiều cao khoảng 2 mét).
  • Sân vườn, cây xanh trang trí, bồn hoa.
  • Lối đi nội bộ, chỗ để xe trong sân nhà.
  • Mái che hoặc mái hiên di động, không được vượt ra khỏi phạm vi được phép.

3.3 Những công trình bị cấm xây dựng trên khoảng lùi

Các loại công trình sau tuyệt đối không được phép xây dựng trong phần khoảng lùi:

  • Công trình chính như nhà ở, căn hộ, tòa nhà cao tầng.
  • Các không gian sinh hoạt cố định như phòng khách, phòng ngủ.
  • Ki-ốt, cửa hàng kinh doanh hoặc buôn bán.
  • Bất kỳ hạng mục nào gây ảnh hưởng đến tầm nhìn giao thông, hệ thống thoát nước hoặc hạ tầng kỹ thuật của đô thị.

Việc tuân thủ nghiêm túc các quy định về khoảng lùi xây dựng không chỉ giúp đảm bảo tính pháp lý cho công trình mà còn góp phần tạo nên không gian sống thông thoáng, an toàn và hài hòa với xung quanh. Trước khi tiến hành thiết kế hay xây dựng, chủ đầu tư nên chủ động tìm hiểu kỹ các quy định quy hoạch tại địa phương để tránh sai phạm và đảm bảo công trình được cấp phép đúng luật.

khoảng lùi xây dựng
Có được phép xây dựng trên khoảng lùi xây dựng không?

Có được phép xây dựng trên khoảng lùi xây dựng không?

4. Mức phạt khi vi phạm khoảng lùi xây dựng

Việc không tuân thủ quy định về khoảng lùi xây dựng có thể dẫn đến các hình thức xử phạt hành chính theo quy định pháp luật. Mức phạt cụ thể sẽ căn cứ vào loại công trình, mức độ vi phạm và khu vực xây dựng.

4.1 Mức phạt hành chính

Căn cứ theo Nghị định số 139/2017/NĐ-CP của Chính phủ về xử phạt trong lĩnh vực xây dựng, các mức xử phạt phổ biến như sau:

– Đối với nhà ở riêng lẻ tại khu vực đô thị:

  • Vi phạm khoảng lùi từ 0,5m đến dưới 1m: Bị phạt từ 10 triệu đến 20 triệu đồng.
  • Vi phạm từ 1m đến dưới 2m: Mức phạt dao động từ 20 triệu đến 30 triệu đồng.
  • Vi phạm từ 2m trở lên: Có thể bị xử phạt từ 30 triệu đến 50 triệu đồng.

– Đối với nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn:

  • Vi phạm khoảng lùi từ 0,5m đến dưới 1m: Mức phạt từ 5 triệu đến 10 triệu đồng.
  • Vi phạm từ 1m đến dưới 2m: Phạt từ 10 triệu đến 20 triệu đồng.
  • Vi phạm từ 2m trở lên: Có thể bị phạt từ 20 triệu đến 30 triệu đồng.

– Đối với các công trình khác (như công trình công cộng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp, hạ tầng kỹ thuật):

  • Vi phạm khoảng lùi từ 1m đến dưới 2m: Mức phạt từ 30 triệu đến 40 triệu đồng.
  • Vi phạm từ 2m đến dưới 3m: Bị xử phạt từ 40 triệu đến 50 triệu đồng.
  • Trường hợp vi phạm từ 3m trở lên: Có thể bị phạt từ 50 triệu đến 60 triệu đồng.

4.2 Biện pháp xử lý hậu vi phạm

Ngoài việc nộp phạt, chủ đầu tư vi phạm còn phải thực hiện các biện pháp khắc phục sau:

  • Tháo dỡ phần công trình vi phạm: Cơ quan chức năng có thể yêu cầu tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần công trình nhằm đảm bảo đúng khoảng lùi quy định.
  • Khôi phục hiện trạng ban đầu của đất: Chủ đầu tư có trách nhiệm hoàn trả lại hiện trạng khu đất như trước khi xây dựng sai phạm.

Trong một số trường hợp đặc biệt, nếu có lý do hợp lý và được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận, chủ đầu tư có thể được xem xét miễn hoặc giảm mức xử phạt. Tuy nhiên, điều này rất hiếm xảy ra và đòi hỏi phải trải qua quy trình thẩm định, xét duyệt nghiêm ngặt.

khoảng lùi xây dựng
Tùy thuộc vào mức vi phạm khoảng lùi xây dựng mà công trình có thể bị phạt hành chính hoặc dỡ bỏ

Tổng kết: 

Greenlife là đơn vị thiết kế và thi công uy tín, sẵn sàng giúp bạn hiện thực hóa tổ ấm mơ ước. Chúng tôi cam kết thi công đúng kỹ thuật, đúng pháp lý, đặc biệt tuân thủ nghiêm ngặt khoảng lùi xây dựng theo quy định. Với đội ngũ chuyên gia giàu kinh nghiệm, Greenlife mang đến giải pháp tối ưu, đảm bảo cả thẩm mỹ lẫn an toàn cho công trình của bạn.

Greenlife Architecture – Thiết kế nâng tầm, thi công tận tâm

Facebook: https://www.facebook.com/kientrucsongxanh.vn

Youtube: https://www.youtube.com/@kientrucsongxanhgreenlife

Phone : 0941 317 666

Email : Greenlifearchitecture@gmail.com

Address : 426 Mai Chí Thọ, Hoà Xuân, Đà Nẵng, Việt Nam

Để lại một bình luận

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *

LIÊN HỆ VỚI GREEN LIFE